양도소득세란? 총정리편

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양도소득세란? 총정리편

★♤♠★ 2020. 11. 17. 01:50

안녕하세요 :)

요즘 부동산에 관심이 생기면서 혹시나 내가 가지고 있던 부동산을 매매하게 되면 거기에 따른 세금은 무엇이 있나 공부하면서 양도소득세가 있더라구요. 물론 뉴스에서 많이 들어봤지만 제 피부에 와닿지 않아서 그냥 넘겼던 세금이였습니다. 공부도 할겸 해서 오늘은 양도소득세 과세대상과 비과세 요건과 감면, 양도세 신고와 납부기한에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

양도소득세란?

양도소득세란 개인이 토지, 건물 등 부동산이나 주식 등과 파생상품의 양도 또는 분양권과 같은 부동산에 관한 권리를 양도함으로 인하여 발생하는 이익(소득)을 과세대상으로 하여 부과하는 세금을 말합니다.

- 양도소득세는 과세대상 부동산 등의 취득일부터 양도일까지 보유기간 동안 발생된 이익(소득)에 대하여 일시에 양도시점에 과세하게 됩니다

- 따라서 부동산 양도로 인하여 소득이 발생하지 않았거나 오히려 손해를 본 경우에는 양도소득세가 과세되지 않습니다.

예를 들면 2019년에 1억원에1억 원에 구입한 건물이 있는데 2020년에 2억에 팔았다면, 발생된 이익 즉, 1억 원에 대한 세금을 말합니다. 1억 원에 구입하고 9천만 원에 팔았다면 양도소득세는 발생하지 않습니다.

양도소득세의 과세되는 자산은?

부동산	토지, 건물(무허가, 미등기 건물도 과세대상 포함)
부동산에 관한 권리	부동산을 취득할 수 있는 권리, 지상권, 전세권, 등기된 부동산임차권
주식 등	상장법인의 주식 등으로서 대주주가 양도하는 주식 등과 소액주주가 증권시장 밖에서 양도하는 주식 등, 비상장주식 등 * 주식 등 : 주식 또는 출자지분, 신주인수권, 증권예탁증권
기타자산	사업용 고정자산과 함께 양도하는 영업권, 특정시설물 이용권․회원권, 특정 주식, 부동산 과다보유 법인 주식 등, 부동산과 함께 양도하는 이축권
파생상품	• (국내) 모든 주가지수 관련 파생상품(’ 19.4.1. 이후) *코스피 200 선물·옵션(미니 포함), 코스피 200 주식워런트증권(ELW), 코스닥 150 선물·옵션 등 • (국외) 장내 및 일부 장외상품 등

양도소득세 과세대상이 되는 양도의 범위는?

양도로 보는 경우

• 양도라 함은 자산의 소유권 이전을 위한 등기 등록에 관계없이 매매, 교환, 법인에 현물출자 등으로 자산이 유상(대가성)으로 사실상 소유권 이전되는 경우를 말합니다.

• 증여자의 부동산에 설정된 채무를 부담하면서 증여가 이루어지는 부담부증여에 있어서 수증자가 인수하는 채무 상당액은 그 자산이 사실상 유상 양도되는 결과와 같으므로 양도에 해당합니다.

양도로 보지 않는 경우

• 신탁 해지를 원인으로 소유권 원상회복되는 경우, 공동소유 토지를 소유자별로 단순 분할 등기하는 경우, 도시개발법에 의한 환지처분으로 지목 또는 지번이 변경되는 경우 등을 말합니다.

• 또한, 배우자 또는 직계 존비속간 매매로 양도한 경우에는 증여한 것으로 추정되어 양도소득세가 과세되지 않고 증여세가 과세됩니다.

양도소득세 비과세요건과 감면요건은?

비과세 되는 경우

• 1세대가 양도일 현재 국내에 1 주택을 보유하고 있는 경우로서 2년 이상 보유한 경우에는 양도소득세가 과세되지 않습니다.
→ 양도 당시 실지거래가액이 9억 원 초과하는 고가주택은 제외됩니다.
→ ’ 17.08.03. 이후 취득한 지정지역의 경우 2년 거주요건 있음.
→ 주택에 딸린 토지가 도시지역 안에 있으면 주택 정착 면적의 5배까지, 도시지역 밖에 있으면 10배까지를 양도소득세가 과세되지 않는 1세대 1 주택의 범위로 보게 됩니다

감면되는 경우

• 장기임대주택, 신축주택 취득, 공공사업용 토지, 8년 이상 자경농지 등의 경우 감면요건을 충족한 때에는 양도소득세가 감면됩니다.

비과세 · 감면 체크리스트

<<1세대 1 주택 비과세 체크리스트>>

체크항목	확인서류	확인내용
주택여부	건축물관리대장 등	○ 양도하는 건물이 주거용으로 사용하는 주택에 해당해야 합니다. 주택이란 공부상의 용도구분에 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말합니다.
보유요건	등기부등본 등	○ 양도 주택을 2년 이상 보유하여야 합니다. 보유기간 계산은 주택의 취득일부터 양도일까지로 하며, 상속·증여재산, 이월과세, 이혼시 재산분할 등은 달리 정하고 있습니다.
거주요건	주민등록등본 등	○ 취학, 근무상 형편, 질병의 치료 및 요양 등 부득이한 사유로 양도하는 경우와 ’17.8.3.이후 취득한 조정대상지역 소재 주택을 양도하는 경우 등은 각각 1년 및 2년 이상 거주하여야 비과세 받을 수 있습니다.
1세대	주민등록등본 등	○ 거주자 및 배우자(법률상 이혼을 하였으나 생계를 같이 하는 등 사실상 이혼한 것으로 보기 어려운 관계에 있는 사람을 포함)가 그들과 같은 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 자와 함께 구성하는 가족단위를 “세대”라 하며, 양도 당시 세대 현황으로 비과세 판단합니다. 취학, 근무상 또는 사업상 형편, 질병의 요양 등 사유로 일시 퇴거한 사람도 세대원에 포함하며, 부부는 각각 세대를 달리 구성해도 동일 세대로 봅니다.
1주택		○ 양도당시 1세대가 보유하고 있는 주택수가 1채여야 합니다. 2주택 이상이라도 일시적2주택, 상속주택, 농어촌주택 등 법률에 정한 경우 비과세 가능합니다.
부수토지	토지대장 등	○ 주택에 부수토지는 일정 면적 이내만 비과세 합니다. 주택정착면적의 5배(도시지역 밖은 10배) 초과 면적은 비사업용토지에 해당합니다.
고가추택		○ 실지거래가액이 9억원을 초과하는 경우 전체 양도차익 중 9억원 초과하는 양도가액 비율만큼은 비과세 받을 수 없습니다.

<<8년 자경 감면 체크리스트>>

체크항목	확인서류	확인내용
보유요건	등기부등본 등	○ 양도농지를 8년 이상 보유하여야 합니다.
양도당시 농지여부	등기부등본 및 토지대장 등	○ 양도당시 토지의 지목이 농지에 해당해야 합니다. 양도일 현재 사실상 지목현황으로 판단하며, 매매계약조건에 따른 형질변경, 법률에 의한 휴경 등은 달리 정하고 있음
	환지예정지증명원	○ 토지가 농지 외의 지목으로 환지될 경우 감면이 배제될 수 있습니다. 도시개발법 등에 따라 환지처분 이전에 농지 외의 토지로 환지예정지 지정된 경우 환지예정지 지정일로부터 3년이 지난 토지는 감면 배제
	도시계획확인원 (시지역 이상)	○ 토지의 용도지역이 도시의 주거·상업·공업지역에 해당하면 감면이 배제될 수 있습니다. 양도일 현재 특별시·광역시(군지역 제외) 또는 시(도농복합형태 시의 읍·면지역과 제주특별자치도에 설치된 행정시의 읍·면 제외)지역에 있는 농지 중 주·상·공 지역 편입일로부터 3년 경과된 농지는 감면 배제
농지소재지 거주여부	주민등록등·초본	○ 농지소재지에서 8년 이상 거주하여야 합니다. 농지소재지와 동일한 시·군·자치구 안의 지역, 이와 연접한 시·군·자치구 안의 지역 또는 해당 농지로부터 직선거리 30㎞ 이내의 지역에 거주
자경여부	농지원부 등	○ 본인이 직접 8년 이상 경작하여야하며(가족 등 세대원이 자경하는 경우는 안됨), 상속 농지의 경우 일정 요건 충족시 피상속인의 경작기간과 통산합니다.
자경여부	소득금액증명원 등	○ 양도자의 연간소득이 일정금액을 초과할 경우 자경기간에서 제외됩니다. 총급여액과 사업소득금액(농업·임업소득·농가부업소득·부동산임대소득 제외)의 합계액이 3,700만원 이상인 과세기간은 경작한 기간에서 제외 ○ 사업소득 총수입금액(농업,임업소득,농가부업소득,부동산임대소득 제외)이 다음의 금액이상인 과세기간은 자경기간에서 제외됩니다. 도소매, 부동산매매업 등 : 3억원 제조업, 숙박 및 음식점업 등 : 1억 5천만원 교육서비스, 수리 및 기타서비스업 등 : 7천 5백만원
감면종합한도		○ 연간 1억원, 5년 합산 2억원까지만 감면받을 수 있습니다.

양도소득세의 신고납부

● 부동산을 양도한 경우에는 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 주소지 관할 세무서에 예정신고․납부를 하여야 합니다.

- 예를 들어, 2019년 1월 5일 잔금*을 지급받았다면 양도소득세 예정신고ㆍ납부기한은 2019년 4월 1일까지입니다.

* 양도시기는 원칙이 대금청산일임(예외적으로 대금청산일 전 소유권이전등기를 한 경우에는 등기접수일이 양도시기가 됨)

- 예정신고를 하지 않으면 납부할 세액의 20%인 무신고 가산세와 1일 0.03%(’ 19.2.12. 이후 신고·부과하는 분부터는 0.025%)의 납부지연 가산세가 부과됩니다.

● 확정신고

- 당해연도에 부동산 등을 여러 건 양도한 경우에는 그다음 해5월 1일부터 5월 31일 사이에 주소지 관할 세무서에 확정신고를 하여야 합니다.

- 1건의 양도소득만 있을 경우, 예정신고를 하셨다면 확정신고를 하지 않아도 됩니다.

- 예정신고나 확정신고를 하지 않은 경우

신고·납부를 하지 않은 경우	무신고 가산세 20% (또는 40%)
납부지연 가산세	1일 0.03% (’ 19.2.12. 이후 신고·부과하는 분부는 0.025%)를 추가 부담

● 양도소득세 분할납부

- 납부할 세액이 1천만 원을 초과하는 경우 납부할 세액의 일부를 납부기한 경과 후 2개월 이내에 나누어 낼 수 있습니다.

구분	분할 납부할 수 있는 세액
납부할 세액이 2천만 원 이하일 경우	1천만 원을 초과하는 금액
납부할 세액이 2천만 원을 초과하는 경우	납부할 세액의 1/2 이하의 금액